江若琳

　　對話人
　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會
　　副研究員趙慶祥
　　《法制日報》記者趙 麗
　　對話動機
　　9月8日凌晨，興麟、德邦房地產經紀公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局民警抓獲。
　　8月底以來，全國超過9個省區發生以吳秉麟為法定代表人的“興麟系”房產中介公司突然關閉事件，50餘城卷入“興麟系”騙局。在經歷了“病毒式”急劇擴張之後，這個曾籠罩著“中國房地產經紀機構總部”光環的中介公司，幾乎在一夜間崩盤，超2億元購房款蒸發。《法制日報》視點版9月10日、11日對此作了連續報道。
　　近期，全國多地出現“黑中介”突然關門事件。房產中介機構監管到底出現了哪些問題?如何遏制此類事件再次發生?記者與業內專家展開了對話。
　　記者:近期，全國多地出現“黑中介”突然關門事件。房產中介機構的監管問題再次引發社會關註。以最受關註的“興麟系”騙局為例，這個中介公司一直被大量投訴，但仍然“席卷”了50多座城市，瘋狂擴張成為吸金“黑洞”。
　　趙慶祥:作為業內人士，我們註意到，銀川市房管局中介科掌握的相關材料證實，興麟公司的所有店面只有一家有備案證，其他分店都是複製總公司的備案證矇蔽購房者。這類情況並非個例，目前確實存在房地產經紀機構的分支機構備案率低的情況。
　　這是因為，與行政許可強制性質不同，備案為非強制性，如不與其他管理手段相結合則難以發揮作用。對沒有實行網上簽約的地方來說，房地產經紀機構不備案不影響從事房地產經紀業務。所以，房地產經紀機構備案率一直不高。
　　不備案的直接後果，是這些房地產經紀機構游離於監管體系之外，對他們的違法違規行為也難以查處。
　　解決備案率低的問題，一方面要創新管理手段，促使機構主動積極備案，另一方面則要通過立法，加大對不備案機構的懲處。
　　記者:在“興麟系”騙局中，購房款被騙是本案焦點。按照2011年出台的《房地產經紀管理辦法》規定，房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。
　　趙慶祥:事實上，早在2006年，住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合下發《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房[2006]321號)，建立了房地產交易資金監管制度。但是，該通知為規範性文件，不具有強制性。部門聯合規章《房地產經紀管理辦法》也規定房地產經紀機構代收代付交易資金必須通過客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉，並規定了對應罰則，房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
　　記者:按照這一規定，購房者的資金其實很難被中介機構侵吞。然而，很多地方並沒有建立相應的專用賬戶，如“興麟系”騙局重災區銀川市目前仍沒有一家房產中介機構建立專用賬戶。如此看來，針對房產中介機構監管的很多措施和規定都沒有落到實處。
　　趙慶祥:從客觀方面來看，部門人手少、缺少專業管理隊伍，導致管理力量薄弱。一般情況下房地產管理部門負責房地產經紀行業管理的只有幾個人，情況好一點的有專門的科室，多數沒有專門的科室，而面對的管理對象是數百甚至上千家門店，上萬名房地產經紀從業人員。發達國家和地區一般都有專門的管理部門或者管理組織，如我國香港地區負責房地產經紀行業管理的有兩個局，針對新建商品房銷售代理有一手住宅物業銷售監管局監管，針對二手房經紀業務有地產代理監管局監管。
　　從主觀方面來看，一些地區尤其是二手房市場並未成為房地產市場主體地位的地區，由於房地產經紀行業並未發展壯大，房地產經紀行業存在管理缺位。
　　記者:早在去年5月，《法制日報》就曾報道過興麟公司違規收取購房者的首付款挪作他用一事。銀川市房屋產權交易管理中心負責人告訴記者，由於市民對興麟房產的投訴密集，銀川房管部門8月27日向銀川市政府報告預警信息，併在9月3日和工商部門成立工作組，當日下午到興麟房產公司調查，卻發現興麟房產公司“放假”，於是趕緊向公安部門報案，“但還是晚了一步”。面對中介打擦邊球，監管部門似乎有些無可奈何的意味。
　　趙慶祥:目前我國唯一的房地產經紀行業管理規定是《房地產經紀管理辦法》，屬於部門規章，法律層級較低，不能對人員資格、機構資質等行業準入問題作出規定，能規定的罰款上限也只有3萬元。從地方來看，由於缺少上位法，地方在房地產經紀行業的立法也大多為地方性規章以及規範性文件。立法位階低決定了對房地產經紀機構、房地產經紀人員的監管手段和處罰力度有限，存在查處難、取證難、處罰更難的現實問題，而且目前的相應罰則過輕，不具有震懾力。
　　記者:那麼，我們該如何改變房屋中介行業監管的尷尬現狀?
　　趙慶祥:要改變這一現狀，必須要加強房地產經紀行業監管，一要推進行業立法，二要充實壯大監管力量，三要建立健全房地產經紀行業組織。
　　加強房地產經紀行業監管，立法是必由之路。回顧過去不難發現，我們也曾經搞過多次房地產經紀行業的專項整治，並且是多部門聯合整治，但治理效果難以持續，根源就在於管理上無法可依，行業監管也一直沒有建立起長效機制。房地產經紀行業要實現健康持續發展，必須加快立法進程，大力發展房地產經紀行業組織，健全完善社會監督機制。
　　（原標題：治房產中介亂象立法是必由之路）